交屋，是買賣房子前的最後一步，在交屋之前，買賣雙方歷經付訂金、簽約、用印、完稅、送件過戶等階段，再來就是最後的交屋。今天我們要站在買方的立場，以購買中古屋為專題，盤點中古屋交屋以及中古屋驗屋的注意事項。
交屋流程介紹及中古屋驗屋時間點
一般來說，從買房到交屋階段，可以分為以下五大流程，每項交屋流程的內容及注意事項如下：
交屋流程1：簽約
購屋者一般須於簽約後三天內，將價金匯款至賣方指定戶頭或是履約保證專戶，金額為一般坊間約總價金10%。
交屋流程2：用印與報稅
完成簽約程序後，承辦代書會幫雙方辦理用印過戶文件，並且收齊賣方之過戶文件(像是權狀、印鑑證明等)，此時即可辦理報稅。
交屋流程3：完稅
在買賣流程中，買方繳納契稅及印花稅、賣方繳納土地增值稅及房屋稅，申報自用土地增值稅因要符合申請條件，故審查時間會較久，約莫20天。待稅單核發，確認買方是否貸款，計算扣除貸款金額尚須支付之款項，請買方匯入指定戶頭或是履保專戶，而地政規費、稅費、代書費另計。待稅款繳清，即可辦理不動產過戶及設定抵押權之程序。
交屋流程4：送件過戶並安排中古屋驗屋
地政過戶約需3-4工作天，可於貸款撥付前確認房子屋況，並安排驗屋公司進行驗屋。而這裡是非常重要的時刻，購屋者需要謹慎考量中古屋驗屋要由自己執行，或是由專業驗屋公司協助，攸關到是否會疏漏房屋其中問題。
依我們的經驗，中古屋最容易發生的屋內漏水、牆面滲水、壁癌，會嚴重影響後續入住者的身體健康與住屋便利性。而且這些問題可以從表面修飾，短期間無法察覺，新聞時常可以看到有不肖賣方會提前整理房屋外觀，掩飾屋況瑕疵。如果沒有特別使用專業的儀器來測量，肉眼或觸摸很難察覺。例如，浴室與廚房地排內視鏡檢測、室內電磁波檢測、室內空氣品質檢測…等。因此，我們還是會建議購屋者，於驗屋時安排驗屋公司進行完整檢查，避免權益受損。
交屋流程5：履約交屋
當購屋者完成驗屋並確認屋況完善後，便可以將剩餘尾款撥進履約保證金帳戶，並由賣方轉交鑰匙。要特別留意，此時購屋者需要再次確認賣方已將房屋水費、電費以及管理費用繳清，建議先取得上述費用的繳交明細後，再完成交屋手續較有保障。
中古屋驗屋預先安排的重要性
在前述交屋流程中，唯一可以執行中古屋驗屋時間點在「交屋流程4—辦理過戶手續開始，到交屋、交付尾款」這段時間。因此，建議購屋者尋找房屋物件的時候，就可以先做功課來評估自行或找驗屋公司來執行中古屋驗屋。在過戶辦理前，需要聯繫好驗屋公司，提供中古屋的相關文件，例如平面圖。同時間，也要與賣方協調好驗屋時間點。
特別提醒，如果賣方在前述這段時間內無法搬空房子，那即便找了驗屋公司，也很有可能因為傢俱阻擋以至於無法達到全面性的驗屋效果，因此，強烈建議驗屋流程以「空屋」作為優先考量。
中古屋驗屋時間點應安排在交屋前
有些賣方會開出驗屋可在交屋後執行的條件，若有問題能申訴求償。不過，遵循先小人，後君子的原則，不論任何不愉快或遇到瑕疵，都有機會在撥款前商談。所以在這邊再次提醒消費者，交屋之後儘管驗屋公司發現房屋缺失，交屋後常常會遇到賣方消極回應的情況，因此，不建議執行中古屋驗屋安排在交屋後，應在交屋前就執行完成，以免賣方在交屋後避不見面導致買方求償困難。
今天針對中古屋的交屋注意事項及交屋流程進行剖析，根據過往經驗，交屋流程往往會仰賴仲介及代書協助提醒與辦理，但仲介及代書對驗屋流程不見得有經驗，因此，建議需要中古屋驗屋的消費者，應在過戶前就與仲介或代書提出中古屋驗屋需求，並透過仲介與賣方溝通，在不影響交屋流程的前提下，盡量與賣方協調在交屋前委由驗屋公司執行中古屋驗屋，以確保買方權利。
